Risposta del Dott. Luigi D'Aprano
QuesitiRelativamente alle aree fabbricabili IMU di fabbricati in ristrutturazione, nell'ultimo periodo si leggono vari pareri che concordano che non basti più considerare il sedime del fabbricato come base di imposizione, bensì anche lo sviluppo in altezza dello stesso.
Si riportano alcuni estratti che si riferiscono alla pronuncia della Commissione tributaria di Mantova con sentenza 55/01/2021 e alla sentenza della Corte di Cassazione 1214/2021 DA DOCENTE ANUTEL: "Si era consolidata la prassi di considerare l'area di sedime del fabbricato preesistente quale dato base per l'individuazione della superficie da sottoporre a imposizione. Tale dato deve essere ben ponderato tenendo conto del numero dei piani del fabbricato e avendo chiaro che si sta parlando di superficie lorda di pavimentazione e non di superficie fondiaria, considerando adeguatamente gli indici edificatori della zona o di zone comparabili." DAL SOLE 24 ORE "La superficie dell'area fabbricabile di sedime di un edificio oggetto di intervento di recupero deve essere determinata in base all'estensione lorda di pavimento e quindi anche sommando le aree dei diversi piani"
La giurisprudenza fornisce degli esempi di applicazione a casi concreti di metodi di determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili ai fini IMU, ma non dobbiamo dimenticare la specifica disposizione legislativa. In base alla norma attuale, la base imponibile ai fini IMU delle aree fabbricabili è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio di ogni anno. Ugualmente si calcola la base imponibile nel caso di demolizione di fabbricato. Il Comune può stabilire valore per macroaree, con la finalità di ridurre il contenzioso, ma che non limitano il potere del contribuente di dichiarare il valore effettivo di un terreno. Nello specifico caso di fabbricati in demolizione o soggetti ad importanti interventi di recupero che fanno perdere la normale attribuzione della rendita catastale, l’IMU viene ugualmente versata come area edificabile, calcolata sull’intera superficie dell’area in questione, indifferentemente dall’ingombro del fabbricato originario. Il valore dell’area viene determinato attraverso strumenti di valutazione specifici o perizie particolareggiate che, potrebbero aver dato origine a contestazioni tra le parti, sfociate in sentenze di vario genere che vanno necessariamente attualizzate al caso specifico.
Nel fare un discorso generalizzato deve, invece, essere preso in considerazione quanto spiegato sopra.
24 ottobre 2022 Luigi D’Aprano
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Agenzia delle entrate – Comunicato 16 settembre 2022
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