Approfondimento di Luciano Catania

Approfondimento di Luciano Catania                                                                                                   

FABBRICATI MERCE NELLA NUOVA IMU: NIENTE DECADENZA PER LA MANCATA DICHIARAZIONE, MA ANCORA INCERTI GLI EFFETTI DELLA LOCAZIONE TEMPORANEA

Luciano Catania

Gli “immobili merce” sono quei fabbricati costruiti o ristrutturati per la vendita alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa.

Relativamente all’Imu, fino all'anno 2021, l'aliquota di base sarà pari allo 0,1 per cento, fintanto che permanga la destinazione del fabbricato e lo stesso non sia in ogni caso locato.

I Comuni potranno aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all'azzeramento.

Dal 2014 alla data di entrata in vigore della manovra di bilancio 2020 (legge n. 160/2019) i “fabbricati merce” sono stati esenti dall’imposta municipale propria. In particolare, l’art. 2 del D. L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, prevedeva, al comma 1, che, per l’anno 2013 non fosse dovuta la seconda rata dell’IMU relativa “ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Per il medesimo anno l'imposta municipale propria resta dovuta fino al 30 giugno”. Il successivo comma 2 disponeva, in linea di continuità con lo spirito agevolativo della norma appena richiamata, che “a decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.”.

A decorrere dal 1° gennaio 2022, i “fabbricati merce” saranno esenti dall'Imu.

Per godere delle agevolazioni riservate a questa tipologia di fabbricati (ed alle altre agevolazioni di cui all’art. 2 del Dl 102/2013) sussisteva un obbligo dichiarativo (comma 5-bis) e la presentazione della dichiarazione aveva valore costitutivo dell’agevolazione (vedi C.T.P. Bergamo, sentenza n. 414/2018).

Questo significava che l’assenza della dichiarazione comportava la decadenza dal diritto al trattamento previsto per i “fabbricati merce”, non essendo possibile provarne la natura, con altri mezzi, in un momento successivo, nemmeno eventualmente di fronte al giudice tributario.

L’Ifel ha rilevato che nella nuova IMU non esistono più casi di presentazione della dichiarazione a pena di decadenza e, quindi, la mancata presentazione della dichiarazione non dovrebbe più fare perdere il diritto all’agevolazione, ma comportare solo l’applicazione della sanzione di 50 euro per omessa presentazione della dichiarazione.

La disciplina per i “fabbricati merce”, non si estende alle aree fabbricabili, agli immobili in corso di costruzione, oggetto di ristrutturazione o di restauro, tranne che non si tratti di “interventi di incisivo recupero”.

Secondo la risoluzione n. 11/DF dell’11 dicembre 2013 del MEF, nel concetto “ fabbricati costruiti” può farsi rientrare anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede a interventi di consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, all'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, all'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio, demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica ed, infine, agli interventi di ristrutturazione urbanistica (art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).

Per godere dell’agevolazione l’impresa deve avere costruito e non locato il bene.

Questo restringe il campo delle agevolazioni ai soli fabbricati per i quali l’impresa abbia richiesto ed ottenuto uno specifico permesso a costruire.

Il soggetto che può ottenere le agevolazioni per i “fabbricati merce” è quello che esercita l’attività di imprenditore edile o società immobiliare, anche se non in maniera abituale. L’importante è che sia intestatario del permesso a costruire, poi può anche svolgere l’attività di costruttore in maniera occasionale (Agenzia delle Entrate, circolare n. 22/E/2013).

La legge parla di immobile “non locato” non facendo riferimento alla durata della locazione.

Il Dipartimento della Finanza Locale del Mef , nel corso di un incontro “Telefisco 2014” ha escluso l’applicazione dell’esenzione (o dell’aliquota specifica) in caso di locazione ed utilizzazione, anche temporanea, da parte dell'impresa, poiché il tenore letterale della norma non consentirebbe una diversa interpretazione.

Per il Dipartimento Mef l’esenzione o la particolare aliquota decade per l’intero periodo d’imposta in caso di temporanea locazione da parte dell’impresa costruttrice.

Il Ministero ha rilevato che il fabbricato costituisce, per le società costruttrici o immobiliari, una sorta di merce in magazzino che una volta uscita (essendo stata data in locazione) non può più rientrarvi.

Il Ministero, inoltre, aveva rilevato che, rispetto ad un nuovo condominio, il tributo spetta singolarmente per ciascuna unità immobiliare e l’esenzione seguiva (siamo nel 2014) il destino di ciascuna unità. Pertanto, se su dieci appartamenti, uno solo veniva locato, l’esenzione spettava per gli altri nove appartamenti.

Mentre non si perdeva il trattamento agevolato (esenzione o aliquota più bassa) qualora un fabbricato fosse stato temporaneamente utilizzato dalla stessa società immobiliare (ad esempio come propri uffici per vendere gli altri appartamenti di uno stabile).

L’orientamento del Mef è stato accolto in diverse sentenze dei giudici delle Commissioni Tributarie (vedi, ad esempio, C.T.P. Rieti, sentenza n. 71/2018).

Di avviso contrario era Anci Emilia Romagna che, con circolare prot. 147 del 19 settembre 2013, scriveva “anche nel caso di fabbricato che dopo essere stato locato torna ad essere libero, si ritiene che l’agevolazione spetti, trattandosi di fabbricato ancora destinato alla vendita. In generale, l’agevolazione può essere concessa fintanto che il fabbricato non è locato. Pertanto, nel caso di locazione iniziata o cessata in corso d’anno, il contribuente dovrà limitare l’agevolazione ai soli mesi in cui il fabbricato è risultato non locato”.

L’orientamento di Anci Emilia Romagna, contraddetto dal Mef, è stato recentemente ripreso dall’Ifel, nell’ambito delle Faq del 6 marzo scorso, sulla nuova Imu.

Secondo la Fondazione dell’Associazione Nazionale dei Comuni Italiani, la lettura data dall’Anci Emilia Romagna sarebbe più aderente al dettato della normativa che, secondo la loro valutazione, non prevede espressamente che l’esenzione operi a condizione che l’immobile risulti non locato per l’intero anno ed è principio generale dell’IMU che l’imposta vada liquidata considerando i mesi di possesso.

La stessa interpretazione dell’Ifel è stata data, ovviamente, dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili che ha ritenuto che, nell'ipotesi di immobile locato per una sola frazione dell'anno (es. 2 mesi su 12), l'esenzione in discorso debba comunque riconoscersi proporzionalmente per tutta la durata del periodo d'imposta in cui l'immobile non è stato locato.

7 aprile 2020