Locatori immobili comunali debitori nei confrontidel comune

La situazione emergenziale pandemica in atto ha determinato gravi conseguenze anche nei rapporti di locazione.

Le chiusure totali e quelle parziali nonché le limitazioni territoriali hanno inciso fortemente sulle attività a cui erano destinati molti locali locati.

E’ sorto, quindi, un diffuso contenzioso che ha riguardato anche i rapporti tra enti locali e conduttori o concessionari di beni pubblici.

Ciò premesso, sul piano normativo si richiamano i seguenti istituti applicabili alle singole fattispecie.

L’art. 1218 c. c.  “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

L’art. 91 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 (Decreto Cura Italia) sancisce che il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.

L’art. 103 comma 6 del Decreto Cura Italia ha disposto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili fino al 31 dicembre 2020.

L’art. 216 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 (Decreto Rilancio) ha previsto che “la sospensione delle attività sportive è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 c.c. e … quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati”. Di conseguenza ha disposto una riduzione del 50% del canone, “salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata”, limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020.

La Giurisprudenza ha precisato che “al fine di esonerarsi dalle conseguenze dell'inadempimento delle obbligazioni contrattualmente assunte, il debitore deve provare che l'inadempimento è stato determinato da causa a sé non imputabile (art. 1218 c.c.), la quale è costituita non già da ogni fattore a lui estraneo che lo abbia posto nell'impossibilità di adempiere in modo esatto e tempestivo, bensì solamente da quei fattori che, da un canto, non siano riconducibili a difetto della diligenza che il debitore è tenuto ad osservare per porsi nelle condizioni di poter adempiere, e, d'altro canto, siano tali che alle relative conseguenze il debitore non possa con eguale diligenza porre riparo” (Cass. n. 15712/2002).

L’impossibilità oltre che un fondamento naturale può anche essere determinata da un fattore giuridico quando sopravvengano successivamente all’obbligazione provvedimenti legislativi o di carattere amministrativo che ne impediscano l’esecuzione (c.d. factum principis).

Inoltre, se la prestazione diventa del tutto impossibile per una causa non imputabile al debitore l’obbligazione si estingue (art. 1256 c.c.), ma se l’impossibilità è solo parziale il debitore si libera eseguendo quanto rimasto possibile (art. 1258 c.c.).

In tema di locazioni, inoltre, l’art. 27, ult. co.  L. n. 392 del 1978 dispone che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Le decisioni dei tribunali di merito, in genere,  (ad es., ordinanza del Tribunale di Roma del 29 maggio 2020), hanno ritenuto che le misure restrittive hanno determinato un’ipotesi di impossibilità della prestazione del locatore allo stesso tempo parziale e temporanea, per cui alla  alla luce degli artt. 1256 e 1464 c.c. il giudice ha determinato una riduzione del canone di affitto del 70% nei due mesi di blocco dell’attività di vendita.

Con ordinanza del 27 agosto 2020 il Tribunale di Roma ha ribadito la configurabilità di un’impossibilità parziale temporanea nell’esecuzione del contratto da parte del locatore, ha ritenuto non sufficienti i benefici fiscali introdotti dal legislatore a fronte della riduzione dei ricavi registrata dal conduttore e ha aggiunto che la rinegoziazione del contratto al fine di riportare l’equilibrio negoziale entro la sua normale alea costituisce un obbligo delle parti alla luce del principio di buona fede e del dovere di solidarietà sancito dall’art. 2 della Costituzione.  Il giudice, riscontrando il mancato accordo tra le parti, ha quindi disposto:

-        la riduzione del 40% del canone per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021;

-        la sospensione parziale della fideiussione bancaria rilasciata a garanzia dell’obbligazione di pagamento dei canoni.

 Il Tribunale di Venezia, con la pronuncia del 30 settembre 2020, ha rigettato l’istanza del locatore di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c. e ha ritenuto necessario, in applicazione dell’art. 1464 c.c., che le parti raggiungessero un accordo sulla quota di riduzione del canone di locazione relativo ai mesi del lockdown.

Ciò premesso, la soluzione più ragionevole potrebbe essere quella di arrivare concordemente tra le parti ad una riduzione pattizia del canone sino ad arrivare, in casi particolari, alla sospensione dell’efficacia del contratto e solo nelle ipotesi più gravi alla risoluzione del rapporto, conformemente al citato orientamento della Suprema corte secondo la quale “l’impossibilità sopravvenuta della prestazione produce la liberazione del debitore solo se consiste in un impedimento oggettivo, assoluto e definitivo, mentre la mera difficoltà dell'adempimento o l'impossibilità temporanea della prestazione producono soltanto la sospensione del contratto” (Cass. n. 794/1979).

In conclusione, ove il rapporto sia già esaurito e si tratti solo di definire le pendenze economiche, la soluzione preferibile sarebbe quella pattizia di un accordo bonario o transattivo approvato dalla Giunta comunale - stante la competenza residuale e la natura discrezionale del provvedimento -  sulla base dell’istruttoria svolta dall’Ufficio, qualora in modo indubbio l’inadempimento sia dovuto alle conseguenze della pandemia e delle restrizioni stabilite a seguito delle misure di contenimento, tenuto altresì conto di eventuali benefici fiscali conseguiti dal conduttore/concessionario nella determinazione del quantum transattivo.

Nel caso in cui, invece, il rapporto sia ancora in corso e il tema sia quello di una riduzione del canone e di un eventuale prolungamento della durata, la soluzione potrebbe essere quella di un atto d’indirizzo della Giunta, sempre sulla base dell’istruttoria e delle motivazioni anzidette, rimettendo gli ulteriori adempimenti gestionali (determinazione che approva le modifiche contrattuali e stipula successiva della modifica) al competente Ufficio in base al peg. 

3 maggio 2021              Eugenio De Carlo