Risposta del Dott. Eugenio De Carlo
QuesitiMi è stata prospettata l'ipotesi di un struttura ricettiva (albergo) con la sala di ricevimento che consente l'ingresso non solo ai clienti della struttura ma anche ad una abitazione privata. In pratica il proprietario dell'abitazione o un eventuale conduttore per entrare a casa dovrebbero passare dall'ingresso dell'albergo.
Si tratta di unità immobiliari collegate ma catastalmente distinte e che con una diversa destinazione d'uso, una parte è struttura ricettiva, albergo e sala ricevimento, l'altra civile abitazione.
Il proprietario è lo stesso. Poiché gli è stato impedito di accedere alla civile abitazione dal proprio ingresso, vorrebbe accedere alla stessa passando per la sala ricevimenti.
E’ possibile che una unità immobiliare non abbia più l’accesso?
Si ritenete fattibile l'ipotesi prospettata?
Il proprietario di più immobili può destinarli all’uso che meglio ritiene, salvi gli adempimenti edilizi e catastali, affinché siano conformi alle disposizioni edilizie comunali, regionali e statali. Sul piano civilistico, infatti, vige il principio nemini res sua serviti (a nessuno la sua cosa serve), nel senso che il proprietario può usare le sue cose (beni) immobili senza che si verifichi una situazione di servitù tra le cose (beni) stesse fino a che non siano separate e destinate a diversi proprietari (in questo caso si verifica la c.d. servitù per destinazione del padre di famiglia).
Il proprietario può disporre di accedere come vuole da qualsiasi accesso alla sua proprietà, salvo che si tratti di accedere attraverso la proprietà altrui. In quest’ultimo caso deve esserci un accordo convenzionale o una previsione legale che gli attribuisca il diritto.
Non si comprende come e da chi sia impedito l’accesso principale alla abitazione, né se l’impedimento sia temporaneo oppure no, perché di regola il proprietario accede dall’accesso principale che se illegittimamente impedito consente il ricorso al giudice ordinario, oltre che alla denuncia penale, ove ne ricorrano i presupposti.
14 settembre 2022 Eugenio De Carlo
TAR Campania, Salerno, Sezione I - Sentenza 29 aprile 2025, n. 799
TAR Lazio, Roma, Sezione IV-ter - Sentenza 14 aprile 2025, n. 7218
Risposta di Andrea Dallatomasina
Risposta del Dott. Luigi D'Aprano
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