IMU: la deliberazione sui valori delle aree fabbricabili

Ai fini dell'IMU, l’art. 1, c. 741, lett. d), L. n. 160/2019 dispone:

“d) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Si applica l'articolo 36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248. Sono  considerati, tuttavia, non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all'articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n. 99 del 2004, sui quali persiste l'utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette  alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera; (…)”.

Il successivo comma 746 dispone:

“…Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche."

Più specificamente, l’art. 59, c.  1, lett. g), D.Lgs. n. 446/1997 dispone che:

“1. Con regolamento adottato a norma dell'articolo 52, i comuni possono: (…):

g) determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso;"

Ora, in relazione alla determinazione dei valori di tali aree, la Corte di Cassazione ha chiarito, con un principio ormai consolidato che, è consentito: “ai comuni di regolamentare periodicamente, e per zone omogenee, i valori venali delle aree fabbricabili, al fine di limitare il potere di accertamento, nei casi in cui l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato. Non si tratta di un obbligo ma di una facoltà e non è prevista una determinazione annuale ma una regolamentazione periodica, suscettibile di adeguamento nel tempo (v. in generale Cass., Sez. 6-5, n. 15312 del 12/06/2018).” (Cass. n. 21497/2021).

Una volta effettuata la scelta di determinare il valore delle aree, la Giunta non può prescindere dalla ricognizione dei valori venali in comune commercio di tali aree.

Ne deriva che un valore determinato nel 2007, per quanto corretto, se rivalutato esclusivamente in base all’aggiornamento ISTAT, rischia di non corrispondere più ai valori di mercato delle aree interessate.

Si veda anche la recente sent. C.T.R. Puglia n. 418/2022:

“La corretta tassazione ICI/IMU di un’area fabbricabile è prioritariamente incentrata sulla corretta individuazione dello specifico valore venale del terreno, nel senso che il prelievo tributario sarà compatibile al principio di capacità contributiva solo quanto la base imponibile sarà pari all’effettivo valore venale del terreno, valutato ai sensi dell’art. 5, comma 5, del DLgs. n.504/1992, quindi alla luce della sua reale potenzialità edificatoria o di altro utilizzo ammesso. Non tutte le aree fabbricabili hanno lo stesso valore venale; l’astratta edificabilità di un terreno non comporta ai fini della valutazione fiscale, l’equiparazione sic et simpliciter ad un terreno che può essere immediatamente edificato senza vincoli. Usando le parole della Suprema Corte, “l’equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi “non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Pertanto, “se i criteri di calcolo vengono applicati correttamente, il contribuente subirà un prelievo che non sarà mai superiore a quello giustificato dal reale valore del bene posseduto”. 

Si ritiene più opportuno che l’ente proceda a un'analisi dei dati e delle informazioni desunte:

a) dai rogiti di compravendita delle aree edificabili;

b) dalle stime dell’Osservatorio Immobiliare;

c) dalle Agenzie Immobiliari presenti sul territorio.

25 luglio 2023               Massimo Monteverdi   

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