Stato legittimo dell’immobile e titolo abilitativo

Alcune considerazioni preliminari sono necessarie per poter fornire la corretta risposta al quesito.
In primo luogo, l’attività edilizia libera non richiede un titolo abilitativo: di conseguenza, non è rilevante ai fini dello stato legittimo dell’immobile.
In secondo luogo, la CILA, secondo la giurisprudenza, non è un provvedimento amministrativo e, quindi, non è titolo abilitativo (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 23 aprile 2021, n. 3275), ma una comunicazione privata oggetto di possibile controllo da parte dell’ufficio tecnico comunale.
In terzo luogo, l’art. 9, comma 1-bis, del DPR n. 380/2001, nella versione attuale dopo le modifiche contenute nel c.d. Decreto salva-casa, dispone che:
“1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.”
Tanto premesso e, in particolare, alla luce del testo normativo e della natura della giurisprudenza, a mio avviso, la CILA e la documentazione allegata non rilevano ai fini dell’attestazione dello stato legittimo, non essendo un reale titolo abilitativo.

8 Agosto 2024                       Mario Petrulli

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