Cessione in diritto di superficie di un'area per realizzazione di chiesa e campi sportivi

Il quesito si riferisce alla cessione in diritto di superficie di un’area destinata dal piano di zona (ex L. 167/1962) a standard urbanistici per la realizzazione di una chiesa e di campi sportivi a favore di un ente ecclesiastico sia sotto il profilo della durata (se possa essere illimitata) sia del corrispettivo (se la stessa possa essere a titolo gratuito).

Quanto al primo profilo, in base all’art. 953 c.c., il diritto di superficie può essere a tempo determinato o perpetuo, ma la sua durata deve essere stabilita nell’atto costitutivo. Tuttavia, nella prassi amministrativa, la durata è spesso fissata non oltre i 99 anni, con possibilità di rinnovo o riacquisizione da parte del Comune. Se si prevedesse una durata illimitata, ciò potrebbe trasformare il diritto di superficie in una sorta di proprietà sostanziale, il che sarebbe in contrasto con il carattere pubblicistico della destinazione dell’area.

Alla scadenza del termine, il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo (in questo caso, il Comune) acquisisce la proprietà delle opere costruite, in base al principio dell'accessione (art. 953 c.c.).

In relazione al quesito se la cessione del diritto di superficie possa essere a titolo gratuito la risposta è positiva ma solo se supportata da un interesse pubblico adeguatamente motivato. Al riguardo, l’art. 12 della L. 241/1990 impone che l’attribuzione di vantaggi economici a soggetti privati (inclusi enti ecclesiastici) sia motivata sulla base dell’interesse pubblico e disciplinata da criteri trasparenti.

Si aggiunga che, in alcune sentenze e prassi amministrative, è stato ammesso che la cessione gratuita sia giustificata dalla funzione sociale e pubblica di opere come luoghi di culto e impianti sportivi di interesse collettivo. Tuttavia, è possibile che il Comune richieda un canone o imponga vincoli sulla gestione dell’area per garantire che il bene rimanga destinato all’interesse pubblico.

In questo contesto, se la cessione è finalizzata alla realizzazione di una chiesa e di spazi pubblici per il gioco e lo sport, potrebbe essere considerata un'operazione a titolo gratuito qualora rientri in un piano di sviluppo urbano che prevede benefici per la collettività.

In conclusione, si suggerisce di non inserire una durata illimitata in quanto, diversamente, la stessa sarebbe assimilabile ad una cessione di proprietà; inoltre, il diritto di superficie potrebbe essere gratuito, purché giustificata da un interesse pubblico, regolata da un atto formale (convenzione in cui specificare eventuali attività vietate come quelle per fini di lucro) e adeguatamente motivata.

03 marzo 2025

F.to Avv. Elena Conte

Parole chiave: cessione, diritto di superficie, chiesa, campi sportivi, illimitata, gratuita.

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