Fatture canone di locazione di un immobile destinato a Comunità alloggio per anziani

Le condizioni che devono sussistere ai fini della verifica del presupposto soggettivo da parte degli Enti Locali

in relazione alla gestione del patrimonio immobiliare sono state esplicitate dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 69/E/2009 che al riguardo chiarisce:

“Il medesimo articolo 4, primo comma, prevede che “per esercizio di imprese si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività commerciali o agricole di cui agli articoli 2135 e 2195 del codice civile, anche se non organizzate in forma di impresa, nonché l’esercizio di attività, organizzate in forma d’impresa, dirette alla prestazione di servizi che non rientrano nell’art. 2195 del codice civile”.

Ne consegue che un ente non commerciale assume la qualifica di “soggetto passivo”, agli effetti dell’IVA, se pone in essere un’attività commerciale, ai sensi del citato primo comma dell’articolo 4 del d.P.R. n. 633 del 1972, caratterizzata in particolare dai connotati della professionalità, organizzazione, sistematicità e abitualità.

Con risoluzione n. 286/E datata 11 ottobre 2007 è stato chiarito che l’attività è organizzata in forma d’impresa quando implica la predisposizione di un’apposita organizzazione di mezzi e risorse funzionali all’ottenimento di un risultato economico ovvero l’impiego e il coordinamento del capitale per fini produttivi nell’ambito di un’operazione di rilevante entità economica.”

Sulla base di tali principi deve essere basata la valutazione circa la sussistenza o meno di una specifica struttura organizzata volta alla gestione del patrimonio immobiliare.

Se l’attività effettivamente svolta al riguardo, concerne la mera riscossione dei canoni di locazione, potrebbe

non sussistere una “specifica struttura organizzata” e l’attività di per sé potrebbe essere ricondotta ad un’attività di “mero godimento” del patrimonio immobiliare che non verifica il presupposto soggettivo ex  art. 4DPR 633/72.
Detto ciò, però, occorre fare attenzione ai seguenti aspetti:

• se l’oggetto della locazione è il solo immobile o anche l’annessa gestione del servizio; in tal caso

andrebbe valutata la rilevanza IVA di tale servizio nel suo complesso;

• se l’immobile (o il compendio immobiliare) in oggetto non derivi da una precedente attività

commerciale svolta con l’utilizzo dello stesso (tale per cui l’afferenza alla sfera commerciale derivi da

un precedente utilizzo commerciale) e, se del caso, valutare una estromissione dalla sfera

commerciale (in caso autofattura per destinazione a finalità estranee e quelle commerciali).

03 marzo 2025

Dott. Fabio Bertuccioli

Parole chiave: canone, locazione, alloggio anziani, IVA

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