Quesito in materia di pertinenza abitazione principale

Avremmo la necessità di una risposta su un quesito, che sta creando una situazione difficile a causa delle diverse interpretazioni attribuitegli. Chiediamo cortesemente un vostro parere sulla giusta interpretazione dell’art.13 co. 2 del D. Lgs 201/2011 in materia di pertinenze iscritte in catasto congiuntamente all’abitazione principale. Vorremmo sapere in quali casi il contribuente che abbia dei locali quali cantine, soffitte, ripostigli etc accatastati congiuntamente all’abitazione principale, possa indicare quale pertinenza una ulteriore proprietà accatastata in cat. C2 esterna all’immobile.

Abbiamo delle difficoltà, e diverse scuole di pensiero, nei casi relativi alle pertinenze dell’abitazione principale ed in particolare relativamente all’art. 13 c. 2 : “…Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.” Vorrei che cortesemente ci indicasse, seguendo un ragionamento logico giuridico, e se esistente, giurisprudenza in materia, in quali casi si è in presenza di situazioni per le quali la pertinenza è già iscritta in catasto unitamente all’abitazione principale e pertanto il contribuente non potrà prendere in considerazione ulteriori immobili (cat. C2, C6 e C7) al di fuori dello stesso. Le due teorie, che portano però a conclusioni diverse sono le seguenti: PRIMA INTERPRETAZIONE: La finalità della norma è quella di contrastare comportamenti elusivi da parte di chi, ben potendo classificare separatamente una unità immobiliare come C2, C6 o C7, abbia scelto di includere la stessa nella rendita catastale dell’abitazione. In generale con il termine unità immobiliare catastale si intende una porzione di uno o più fabbricati, che nello stato in cui si trova e dell’uso locale, risulta essere autonoma e produttiva di reddito. Partendo da tale definizione si ritiene che la valutazione sul considerare o meno un locale accatastato con l’abitazione come unità pertinenziale, al fine del computo numerico delle pertinenze ai fini IMU, debba, necessariamente, tenere conto dell’aspetto dell’autonomia funzionale e reddituale di esso. Perciò, laddove la porzione di unità abitativa destinata a ripostiglio, cantina o altro uso “accessorio” abbia un proprio ingresso autonomo, separato e distinto dalla “cosa principale”, riteniamo che vi siano i presupposti per considerare la stessa nel conteggio delle unità pertinenziali; Laddove, invece, il locale accessorio sia inserito all’interno dell’unità abitativa, come ad esempio un ripostiglio, oppure una cantina accessibile solo ed esclusivamente dall’interno dell’abitazione, a nostro avviso non è possibile considerarlo come pertinenza, in quanto parte integrante dell’abitazione. Chiaramente, come da definizione sopra riportata, nell’individuazione dell’esistenza o meno del carattere di autonomia funzionale e reddituale dell’unità immobiliare, si deve avere riguardo allo stato di fatto, non potendo essere oggetto di valutazione ciò che potrebbe essere il risultato di un’attività edilizia di modifica dello stesso. In altre parole, se l’autonomia funzionale può essere ottenuta solamente con un intervento edilizio (soggetto ad autorizzazione), fintanto che tale intervento non è posto in essere, non si realizzerà il presupposto per il computo del locale nell’ambito della determinazione del numero di pertinenze ai fini imu. Con un esempio concreto, nel caso di un’abitazione che abbia incorporata nella propria rendita una cantina ed una soffitta il cui accesso è esclusivamente dall’interno, è da ritenersi che i locali attualmente accatastati con l’abitazione non siano rilevanti al fine del conteggio delle pertinenze e perciò potrà essere indicato un C2 all’esterno dell’abitazione principale. SECONDA INTERPRETAZIONE La finalità della norma è quella di evitare che locali che rispondono alla classificazione C2, C6 e C7 (magazzini, locali di deposito, cantine, soffitte, ripostigli, garage, tettoie etc) e che risultino già inseriti nell’accatastamento dell’abitazione principale ( e per le quali quindi non viene pagata l’imposta), qualora non venissero considerati, permettano ai contribuenti di poter indicare una ulteriore pertinenza, separatamente accatastata, doppiando di fatto il beneficio tributario. La norma nulla dispone relativamente “all’autonomia funzionale o reddituale” del locale, pertanto a nulla rileva se l’accastamento così come presentato risponda ad un obbligo, non potendosi disporre diversamente, ma dalla semplice constatazione che uno o più locali aventi le caratteristiche di C2, C6 e C7 siano stati presi in considerazione nella determinazione della rendita dell’abitazione principale (e quindi maggiorando la stessa) e di conseguenza del beneficio fiscale si è già usufruito nel momento in cui nessuna imposta viene versata per l’abitazione principale. Difatti, nel computo delle pertinenze dell'abitazione principale devono rientrare anche quelle accatastate con l'abitazione stessa, la cui rendita catastale è unitaria e inscindibile. La circolare esplicativa sull'IMU, nel riaffermare che il contribuente può considerare come pertinenza dell'abitazione principale soltanto un'unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino a un massimo di tre pertinenze appartenenti ognuna a una categoria diversa, ha elaborato una diversa modalità di applicazione in presenza di pertinenze censite congiuntamente all'abitazione stessa. Invero, dopo avere precisato che, entro il citato limite numerico, il contribuente ha la facoltà di individuare le pertinenze per le quali intende applicare il trattamento di favore (circolare ministeriale 3/Df/2012, paragrafo 6), il ministero prospetta il caso in cui due pertinenze (cantina e soffitta) siano accatastate unitamente all'abitazione. Poiché tali pertinenze, se fossero accatastate separatamente, sarebbero classificate entrambe alla categoria C/2, il contribuente può usufruire del regime agevolato solo per un'altra pertinenza classificata alla categoria C/6 o C/7. Si ritiene, contrariamente dalla prima interpretazione che né la norma né la circolare faccia riferimento a distinguo per: autonomia funzionale e reddituale proprio ingresso autonomo, separato e distinto dalla “cosa principale” per trattare diversamente i casi e prevedere di conseguenza la possibilità di poter indicare una ulteriore pertinenza al di fuori di quella già presente nell’abitazione principale. In particolare, si afferma che le categorie indicate nella norma e nella circolare: C/2: magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all’unità immobiliare abitativa; C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse; C/7: tettoie abbiano il solo scopo di indicare la destinazione d’uso dei locali e non anche che gli stessi abbiano la possibilità di essere autonomamente accatastati. Dalla circolare ministeriale: “Rientra nel limite massimo delle tre pertinenze anche quella che risulta iscritta in catasto unitamente all’abitazione principale. Entro il suddetto limite il contribuente ha la facoltà di individuare le pertinenze per le quali applicare il regime agevolato. Se, per esempio, possiede 3 pertinenze di cui una cantina accatastata come C/2 e due garages classificati come C/6, sarà lo stesso contribuente ad individuare fra questi ultimi la pertinenza da collegare all’abitazione principale. Se, però, la cantina risulta iscritta congiuntamente all’abitazione principale, il contribuente deve applicare le agevolazioni previste per tale fattispecie solo ad altre due pertinenze di categoria catastale diversa da C/2, poiché in quest’ultima rientrerebbe la cantina iscritta in catasto congiuntamente all’abitazione principale. Le eventuali ulteriori pertinenze sono assoggettate all’aliquota ordinaria. Bisogna anche tenere conto dell’evenienza in cui due pertinenze, di solito la soffitta e la cantina, siano accatastate unitamente all’unità ad uso abitativo. In tale caso, in base alle norme tecniche catastali, la rendita attribuita all’abitazione ricomprende anche la redditività di tali porzioni immobiliari non connesse. Pertanto, poiché dette pertinenze, se fossero accatastate separatamente, sarebbero classificate entrambe in categoria C/2, per rendere operante la disposizione in esame, si ritiene che il contribuente possa usufruire delle agevolazioni per l’abitazione principale solo per un’altra pertinenza classificata in categoria catastale C/6 o C/7” Secondo chi sostiene questa tesi, né il legislatore né successivamente i tecnici ministeriali hanno inteso fare un distinguo sulla possibilità dal punto di vista tecnico di poter accatastare separatamente tali locali, o se questi abbiano autonomia reddituale o funzionale; non rileva quindi se l’accesso a tali locali sia possibile solo dall’interno (tanto più che nella quasi totalità dei casi, almeno per la soffitta, lo è), ma è importante solo la destinazione degli stessi ed il fatto che rispondano al contenuto delle categorie previste. La ratio della specifica della norma tenderebbe esclusivamente ad evitare sgravi tributari non dovuti o benefici doppi rispetto alle stesse tipologie di immobili. Molto semplicemente un magazzino, ripostiglio, cantina o soffitta accatastato congiuntamente all’abitazione “accresce” la rendita dell’immobile, che se adibito ad abitazione principale non è assoggettato a IMU con la conseguenza che quel locale accessorio e pertinenziale già gode dell’esenzione in quanto compreso nella rendita della cat. A. A nulla rileva l’autonoma valorizzazione o suscettibilità reddituale dello stesso.