Approfondimento di Sergio Trovato

Approfondimento di Sergio Trovato                                                                         

FABBRICATI SENZA RENDITA 

INTASSABILI ANCHE COME AREE

Sergio Trovato

Sui fabbricati privi di rendita i contribuenti non pagano l’Ici, e quindi anche l’Imu e la Tasi, né sui fabbricati né sulle aree edificabili sottostanti. Lo ha affermato la commissione tributaria di primo grado di Trento, seconda sezione, con la sentenza 166 del 5 ottobre 2018. I giudici di merito, dunque, si allineano alla tesi espressa dalla Cassazione sull’intassabilità delle cosiddette aree edificate.

I fabbricati, cosiddetti collabenti, non pagano le imposte locali non perché manca il presupposto impositivo, ma perché non può essere determinata la base imponibile considerato che il loro valore economico è pari a zero. Tuttavia, questo non autorizza l’amministrazione comunale a richiedere il pagamento dei tributi sull’area edificabile poiché si tratta di un’area che è stata già edificata. La Corte di cassazione (sentenza 17815/2017) ha chiarito che “il fabbricato iscritto in  categoria  catastale  F/2  non cessa di essere tale sol perché collabente e privo di rendita; lo  stato  di collabenza ed improduttività di reddito, in altri termini, non fa venir meno in capo all'immobile - fino all'eventuale sua completa demolizione -  la tipologia normativa di fabbricato”. La categoria "F/2" (unità collabenti) viene attribuita ai fabbricati che non sono suscettibili di fornire reddito - come  le costruzioni non abitabili o non agibili  a causa di dissesti statici, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, e comunque  nel caso in cui la concreta utilizzabilità non sia conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Se le effettive condizioni dell’immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi viene disposto anche l’azzeramento della rendita catastale. E agli atti viene conservata l’unità immobiliare e i relativi identificativi con l’attribuzione della categoria F/2. Non si può tassare, però, l’area edificabile in presenza di un fabbricato regolarmente iscritto in catasto, anche se privo di rendita, perché per ragioni contingenti inagibile. Sull’esclusione dell’assoggettamento a imposizione degli immobili inquadrati catastalmente in categorie cosiddette fittizie ci sono pochi precedenti della Cassazione. Con sentenza n. 10735/2013 ha stabilito che ai fini Ici “la  nozione  di fabbricato, di cui al D.Lgs. 30 dicembre 1992,  n.  504, art. 2, rispetto all'area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una  volta che l'area edificabile sia comunque utilizzata, il valore della base  imponibile ai fini dell'imposta si trasferisce dall'area stessa all'intera costruzione realizzata”. Ciò che rileva è il fabbricato e non l’area edificabile. Con la sentenza 23347/2004 ha sostenuto che le aree edificabili sono soggette a imposizione fino a quando venga realizzata una prima costruzione, in quanto da tale momento oggetto di imposta è la costruzione mentre l'area fabbricabile diviene area pertinenziale esente. Pertanto, non sono tenuti a pagare le imposte locali gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli privi di rendita. In questi casi il tributo non è dovuto né sul fabbricato né sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori, in base all’articolo 5, comma 6, del decreto legislativo 504/1992. 

L’interpretazione dei giudici di legittimità è discutibile. Si ritiene che dalla lettura della disposizione sopra indicata non si possa arrivare alla conclusione che porta a escludere l’assoggettamento a imposizione anche dell’area edificata, solo perché il fabbricato momentaneamente inutilizzabile sia privo di rendita.

3 novembre 2018