Risposta al quesito del dott. Luciano Catania
QuesitiUna contribuente risulta in catasto proprietaria al cento per cento della propria casa di abitazione insieme al coniuge. Entrambi risultano inoltre proprietari ciascuno per un quarto della casa di abitazione del fratello della stessa che ne risulta sempre in catasto proprietario per i restanti due quarti insieme alla moglie. Essendo di fatto il secondo immobile di proprietà esclusiva di questi ultimi e loro abitazione principale, si chiede come possa la contribuente provare come non é proprietaria, sia lei che il coniuge, della casa del fratello.
Dal tipo di quesito, non emerge la finalità della domanda e, quindi, si può solo presupporre che sia finalizzata a comprendere in quale caso l’abitazione del fratello, possa essere considerata – per intero – di proprietà di quest’ultimo (unitamente alla moglie) e non sconti l’Imu (e la Tasi).
Per determinarsi l’obbligo di pagare l’Imu, è necessario che il rapporto che lega il soggetto all’immobile sia “qualificato”, riconducibile, quindi, alla proprietà, all’usufrutto o ad altro reale di godimento, o a un’altra situazione giuridica specificatamente stabilita dalla legge come nel caso di locazione finanziarie o concessione di beni demaniali.
La proprietà “di fatto” non è contemplata giuridicamente. La circostanza che in catasto la proprietà sia attribuita per un quarto ciascuno ad ognuno dei quattro coniugi (la contribuente ed il marito, il fratello della contribuente e la moglie di quest’ultimo) porta a pensare che, in effetti, ci siano quattro proprietari.
Che ci sia un accordo tacito tra i due germani, in forza del quale la proprietà del secondo immobile spetti al fratello ed alla moglie di quest’ultimo, non è provabile e non rileva ai nostri fini.
Se il fratello ha un valido atto di proprietà (cosa che non è evidenziata e che appare – comunque – improbabile), occorrerebbe fare una rettifica al catasto.
Oppure necessita che la contribuente ed il marito cedano o donino, con atto notarile, la loro percentuale di proprietà dell’immobile.
Tra fratelli non è nemmeno applicabile la riduzione del 50% della base imponibile, in caso di comodato, che la legge prevede solo in caso di parenti in linea retta di primo grado (genitori-figli).
Allo stato attuale, quindi, la contribuente sarebbe esente Imu (e Tasi) per l’abitazione di sua proprietà nella quale ha eletto abitazione principale, mentre pagherebbe l’Imu (e la Tasi) sulla quota di proprietà della casa del fratello, mentre il fratello sarebbe esente per la casa di cui è proprietario per 1/4 , qualora fosse la sua abitazione principale.
25 febbraio 2019 Luciano Catania
Agenzia delle Entrate – Comunicato del 26 maggio 2025
Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali - Circolare del 23 maggio 2025, n. 11
Agenzia per la Cybersicurezza Nazionale, 23 maggio 2025
ANAC – 12 maggio 2025 (Delibera n. 176 del 19 marzo 2025)
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