Approfondimento di Giovambattista Palumbo

Approfondimento di Giovambattista Palumbo                                                             

Determinazione del valore di terreno edificabile ai fini ICI/IMU

Giovambattista Palumbo

La Cassazione, con l’Ord. n. 5100 del 21/02/2019, ha chiarito quali sono i criteri di valorizzazione di un terreno edificabile ai fini Ici. Nella specie, la concessionaria per la riscossione del Comune, proponeva ricorso per la cassazione della sentenza con la quale la CTR aveva ritenuto illegittimo l'avviso Ici notificato al contribuente e relativo ad un terreno dapprima inserito con destinazione agricola nel PRGC e quindi dichiarato edificabile in forza di variante consiliare. La CTR aveva ritenuto che dovesse farsi applicazione di quanto stabilito da Cass. SSUU 25506/06, in ordine alla non perfetta equiparabilità valutativa, ai fini Ici, tra aree già edificabili ed aree invece soltanto suscettibili di potenzialità edificatoria futura, ritenendo l’accertamento invalido, perché il Comune non aveva provato la congruità del valore venale del terreno, anche considerata l'astrattezza della perizia tecnica allegata, priva di qualsivoglia riferimento alle specifiche caratteristiche dei terreni oggetto di accertamento, situati in sottozona D3 e soggetti a limitazioni urbanistiche ed altri condizionamenti, che costituivano limiti sostanziali alla possibile edificabilità, considerata invece dall'ufficio nella percentuale del 100%. La ricorrente censurava quindi la sentenza, per avere la CTR travisato il principio di diritto desumibile da SSUU 25506/06, disconoscendo il fatto che l'edificabilità del terreno derivava dal suo inserimento come tale nel PRGC, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi e dal perfezionamento delle procedure edificatorie. La ricorrente deduceva inoltre che, a fronte di un avviso congruamente motivato ed assistito da perizia tecnica comunale, era onere del contribuente fornire la prova contraria della non rispondenza del valore venale del terreno ivi stabilito, anche considerato che, in ogni caso, la rilevanza attribuita a fattori di deprezzamento avrebbe semmai potuto incidere sulla quantificazione dell'imposta dovuta e non già comportare l’annullamento per intero della pretesa. Secondo la Corte il ricorso era fondato, Evidenzia infatti la Cassazione che, pur non avendo la CTR travisato, in linea teorica, il principio di diritto desumibile dalla citata sentenza n. 25506/06, reputando effettivamente edificabile il terreno in questione e distinguendo l'incidenza economica e di mercato della stessa edificabilità a seconda della più o meno intensa potenzialità attuativa, tuttavia aveva poi errato nell’applicazione in concreto di tali principi, invalidando in toto la pretesa. Spetta invece in tali casi al giudice tributario vagliare la legalità sostanziale dell'avviso anche nei suoi limiti economici e dimensionali, dovendo farsi carico di stabilire fino a quale importo la pretesa trovi concreto riscontro, nella considerazione, da un lato, degli elementi indicati in avviso e, dall'altro, del deprezzamento economico derivante dai limiti edificatori (vincoli di rispetto stradale, insufficienza delle distanze dal confine, vincoli antisismici, paesaggistici ed idrogeologici).

26 febbraio 2019