Approfondimento di Michele Deodati

Approfondimento di Michele Deodati                                                                                    

Decreto semplificazioni e disciplina edilizia: le modifiche al Testo Unico

Michele Deodati

È stato finalmente approvato il tanto atteso provvedimento governativo sulle semplificazioni. In materia edilizia, l’art. 10 del Decreto-Legge 16 luglio 2020, n. 76 dichiara espressamente che l’intervento di modifica del Testo Unico adottato con D.P.R. n. 380/2001 si propone di semplificare e accelerare  le  procedure  edilizie  e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione  del  patrimonio  edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.

Nell’ambito delle deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati, si ampliano le possibilità di intervento: l’art. 2-bis, il comma 1-ter dispone adesso che in ogni caso di intervento che  preveda  la  demolizione  e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni  del  lotto  di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli  edifici  e  dai  confini,  la ricostruzione è comunque consentita nell'osservanza  delle  distanze legittimamente preesistenti.

Si amplia anche l’ambito di applicazione delle manutenzioni straordinarie, in quanto ora, a differenza della versione precedente della norma, è possibile anche la modifica delle destinazioni d’uso, purché non siano previsti mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico  urbanistico. Sempre in tema di interventi di  manutenzione  straordinaria, grazie al decreto semplificazioni rientrano in tale tipologia anche le modifiche  ai  prospetti  degli  edifici  legittimamente realizzati necessarie per  mantenere  o  acquisire  l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che  non  pregiudichino  il  decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento  risulti conforme alla vigente disciplina  urbanistica  ed  edilizia  e  non  abbia  ad oggetto immobili sottoposti a tutela.

Per quanto riguarda gli  interventi  di  ristrutturazione edilizia, notiamo che in essi sono ricompresi altresì gli  interventi  di  demolizione  e ricostruzione di edifici esistenti  con  diversa  sagoma,  prospetti, sedime e caratteristiche  planivolumetriche  e  tipologiche,  con  le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa  antisismica, per   l'applicazione   della   normativa   sull'accessibilità,   per l'istallazione  di  impianti  tecnologici  e  per  l'efficientamento energetico. L'intervento  può  prevedere  altresì,  nei  soli  casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o  dagli  strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche  per  promuovere interventi  di  rigenerazione  urbana. Costituiscono  inoltre ristrutturazione edilizia  gli  interventi  volti  al  ripristino  di edifici,  o  parti  di  essi,  eventualmente  crollati  o   demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane  fermo  che,  con  riferimento  agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004,  n.  42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee  A,  gli  interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o  demoliti  costituiscono  interventi  di  ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti  sagoma,  prospetti,  sedime  e caratteristiche   planivolumetriche   e   tipologiche   dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Si amplia anche il regime delle attività di edilizia libera, che oltre ad interessare le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti  e  temporanee, riguarda anche quelle stagionali. Le opere devono però essere destinate all’immediata rimozione al  cessare  della  temporanea  necessità  e, comunque,  entro  un  termine  non  superiore  a  centottanta  giorni (prima erano novanta).

Il decreto mette ordine all'articolo 10, comma 1, lettera c), prevedendo che gli interventi di ristrutturazione edilizia siano sottoposti a permesso di costruire se portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal  precedente, nei  casi  in  cui  comportino  anche  modifiche   della   volumetria complessiva degli edifici. Nella versione precedente si parlava anche di modifiche ai prospetti.

Limitatamente  agli  immobili compresi  nelle  zone  omogenee  A, il regime del PDC si amplia a casi prima esclusi. Il permesso è infatti necessario se l’intervento comporta mutamenti della destinazione d'uso, modificazioni della  sagoma  o della  volumetria  complessiva  degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi  del Codice  dei  beni  culturali  e  del  paesaggio  di  cui  al  decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Al  fine  di  agevolare  gli  interventi  di  rigenerazione urbana, di  ristrutturazione,  nonché  di  recupero  e  riuso  degli immobili  dismessi  o  in  via  di  dismissione,  il  contributo   di costruzione è ridotto in misura  non  inferiore  del  20  per  cento rispetto a quello previsto dalle tabelle  parametriche  regionali. 

Per evitare le incertezze dell’inerzia, che spesso affliggono i procedimenti rispetto ai quali non sono intervenuti gli atti di assenso di competenza di enti terzi rispetto al Comune, all'articolo 20, comma 8, si prevede un meccanismo finalizzato a garantire maggiori certezze: fermi restando gli effetti comunque prodotti  dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia  rilascia  anche  in  via telematica, entro quindici giorni dalla  richiesta   dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei  termini  del  procedimento. Tutte questo nel rispetto di alcune condizioni: assenza  di  richieste  di  integrazione  documentale; assenza di istruttorie inevase; assenza di provvedimenti di diniego. Altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti.

Ulteriori agevolazioni sono introdotte in ambito di tutela. Non è subordinata alle autorizzazioni di cui agli articoli  21, 106, comma  2-bis,  e  146  del  Codice  dei  beni  culturali  e  del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.  42,  la posa in opera di elementi o strutture amovibili  sulle  aree  di  cui all'articolo 10, comma 4, lettera  g),  del  medesimo  Codice,  fatta eccezione per le pubbliche piazze, le vie o gli spazi  aperti  urbani adiacenti a siti archeologici o ad altri beni di  particolare valore storico o artistico.

22 luglio 2020