Approfondimento di Michele Deodati

Approfondimento di Michele Deodati                                                                                           

Decreto semplificazioni: le novità in edilizia dopo la conversione in legge

Michele Deodati

Il D.L. 16 luglio 2020, n. 76, è stato convertito dalla Legge 120/2020, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 228 del 14 settembre 2020. Diverse le novità in materia edilizia.

Nuovi limiti per zone tutelate

Il decreto 76/2020 ha modificato il TU edilizia intervenendo sul comma 1-ter dell’art. 2-bis nell’ambito delle deroghe ai limiti di distanza tra i fabbricati. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell'osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. La legge di conversione restringe l’ambito di operatività della norma sia in termini di caratteristiche delle aree che di procedure. Adesso, nelle zone “A” o in zone a queste assimilabili in base alla normativa  regionale  e  ai  piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici  consolidati  e  in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico,  gli interventi   di   demolizione   e   ricostruzione   sono   consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici  di  recupero  e  di riqualificazione particolareggiati,  di  competenza  comunale,  fatti salvi le previsioni degli strumenti di  pianificazione  territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri  degli  enti  preposti alla tutela.

Ristrutturazione edilizia: alcuni limiti

Anche la ristrutturazione edilizia, sulla quale il decreto n. 76 ha introdotto procedure semplificate, per effetto della conversione in legge ha subito temperamenti. Se inizialmente era stata posta la condizione per cui nelle zone “A” gli interventi  di  demolizione  e  ricostruzione  e  gli  interventi  di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione  edilizia  soltanto  ove  siano  mantenuti   sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche  e  tipologiche dell'edificio  preesistente  e  non  siano  previsti  incrementi  di volumetria, ora questo regime vale anche in zone assimilabili alle zone “A” in base alla normativa  regionale  e  ai  piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico. Il tutto fatte salve le  previsioni  legislative  e  degli  strumenti urbanistici.

Nozione di nuova costruzione e manufatti leggeri: le modifiche della legge di conversione

Con la conversione in legge del decreto n. 76/2020 si è colta l’occasione per intervenire ancora una volta sul regime dei “manufatti leggeri” intesi quali nuove costruzioni. Ora, a seguito della legge n. 120/2020, il testo dell’art. 3, comma 1. Lett. e.5) D.P.R. n. 380 del 2001 è il seguente: “l'installazione di manufatti leggeri, anche  prefabbricati, e di strutture di qualsiasi  genere,  quali  roulotte,  camper,  case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni,  ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione  di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende  e  delle  unità  abitative  mobili  con  meccanismi  di rotazione in funzione, e  loro  pertinenze  e  accessori,  che  siano collocate,  anche  in  via  continuativa,  in   strutture   ricettive all'aperto per la  sosta  e  il  soggiorno  dei  turisti  previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e,  ove  previsto, paesaggistico,  che  non  posseggano  alcun  collegamento  di  natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali  e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti”.

Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

Con la conversione in legge si introducono alcune precisazioni rispetto al materiale probante lo stato legittimo degli immobili realizzati in un'epoca  nella  quale  non  era  obbligatorio acquisire il titolo  abilitativo  edilizio.  In tal caso lo  stato  legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo  impianto,  o da altri documenti  probanti,  quali  le  riprese  fotografiche,  gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di  cui  sia  dimostrata  la  provenienza,  e  dal  titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio  che  ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi  parziali.

Permesso di costruire in deroga

Altri limiti vengono inseriti per i permessi di costruire in deroga, i quali, per  gli  interventi  di  ristrutturazione  edilizia, sono ammissibili previa deliberazione del  consiglio  comunale  che  ne  attesta  l'interesse pubblico limitatamente alle finalità  di  rigenerazione  urbana,  di contenimento del consumo del suolo e di  recupero  sociale  e  urbano dell'insediamento.

Agevolazioni sul contributo di costruzione

Oltre che per la rigenerazione urbana, le agevolazioni consistenti in una riduzione di almeno il 20% del contributo di costruzione come risultante dalle tabelle regionali, si applicano anche in caso di decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa  in sicurezza  sismica  e  contenimento  del  consumo  di   suolo.

Usi temporanei

La legge di conversione introduce una disciplina degli usi temporanei, per attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree  urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili  e  spazi  urbani dismessi o in  via  di  dismissione  e  favorire,  nel  contempo,  lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o  di  recupero ambientale, il comune può consentire l'utilizzazione  temporanea  di edifici ed aree per  usi  diversi  da  quelli  previsti  dal  vigente strumento urbanistico. L'uso  temporaneo  può  riguardare   immobili   legittimamente esistenti ed  aree  sia  di  proprietà  privata  che  di  proprietà pubblica, purché si tratti  di  iniziative  di  rilevante  interesse pubblico   o   generale   correlate   agli   obiettivi   urbanistici, socio-economici ed ambientali.

Autorizzazione sismica

Si snelliscono le procedure per il rilascio delle autorizzazioni sismiche. Il termine si accorcia da sessanta a trenta giorni, mentre se decorre  inutilmente  il  termine   per   l'adozione   del provvedimento  conclusivo,  ove  il  dirigente  o   il   responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato  diniego, si dice espressamente che sulla  domanda  di autorizzazione si intende formato il silenzio assenso. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio assenso, lo sportello unico per l'edilizia  rilascia,  anche  in  via telematica, entro quindici giorni dalla  richiesta  dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei  termini  del  procedimento,  in assenza  di  richieste  di  integrazione  documentale  o  istruttorie inevase e di  provvedimenti  di  diniego;  altrimenti,  nello  stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti. Tutto questo ovviamente per maggiore certezza giuridica a vantaggio del richiedente.

Altre modifiche

Altre modifiche riguardano: le proroga ex lege rispettivamente di uno e di tre anni per i termini di inizio e ultimazione dei lavori; le norme del D.M. 5 luglio 1975 relative non solo all’altezza ma anche ai requisiti igienico sanitari non si applicano agli immobili precedenti alla data di entrata in vigore del decreto e ubicati in zone A o B del D.M. 1444/1968.

28 settembre 2020