Approfondimento di Tiziano Berardi

Approfondimento di Tiziano Berardi                                                                                            

Le novità del Decreto Semplificazione per l’edilizia privata.

Tiziano Berardi

Con l’approvazione del Decreto Legge Semplificazione, ovvero decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, “recante misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale”, mediante la  legge 11 settembre 2020, n. 120, pubblicata in  Gazzetta ufficiale del 14 settembre 2020  n, 228, è stato aggiornato anche il DPR 380/2001, detto anche Testo Unico dell’Edilizia. Vediamo le sostanziali modifiche apportate, mediante l’articolo 10, dedicato alla semplificazioni in materia edilizia:

• Al comma 1 a) dell’articolo 10: viene rivisto e cancellato il vincolo nella demolizione e ricostruzione di edifici, per quanto riguarda la modifica della sagoma dell’edificio. E’ importante, evidenziare che rimane invece rimane valido il vincolo dell'osservanza delle distanze preesistenti  da altri immobili. Per cui, gli eventuali ampliamenti, possono essere effettuati anche con il superamento dell'altezza massima o con la variazione della sagoma originaria. Per tali interventi, rimane il limite delle zone urbanistiche A e nei centri storici, a meno che tali attività non siano previste negli strumenti urbanistici.
• Al comma 1 b) dell’articolo 10: viene rivisto l’istituto della manutenzione straordinaria, per questo, diventano possibili i cambi di destinazione d’uso degli edifici, se gli stessi non comportano incremento del carico urbanistico. Inoltre al fine di conservare l’agibilità dell’edificio è  possibile altresì modificare i prospetti, al fine di avere nuovi accessi. Il tutto, se gli interventi stessi, sono conformi alla disciplina urbanistica esistente e se gli immobili non sono sottoposti ai vincoli di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42
• Al comma 1 lett b) 2 dell’articolo 10: si evidenzia che rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, ma prevedendo l'adeguamento alla normativa antisismica, l'istallazione di impianti tecnologici e l'efficientamento energetico degli edifici. Tali interventi possono contenere anche aumenti di volumetrie. Inoltre, in questo comma, è ribadito che costituiscono ristrutturazione edilizia  anche il ripristino di edifici, o parti di essi, se crollati o demoliti, mediante la loro ricostruzione, purche' sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Tali interventi sono qualificabili come interventi di ristrutturazione edilizia, solo se viene conservata la sagoma,  i prospetti, il sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio originario. Non rientrano tra questi immobili, quelli sottoposti a vincoli di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonchè  quelli ubicati nelle zone urbanistiche omogenee A.
• Al comma 1 lett ebis) dell’articolo 10: si evidenzia che le opere atte a soddisfare le esigenze temporanee, ovvero quelle cosiddette stagionali e che vanno rimosse al cessare delle necessità,  viene dato un tempo di massimo 180 giorni che vanno dall’inizio del montaggio delle stesse, fino al completo smontaggio,e per le quali è comunque necessaria una comunicazione di inizio dei lavori al Comune.
• Al comma 1, d) 1 dell’articolo 10: si prevede che lo stato di legittimità dell'immobile, è quello riportato nel titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o anche quelli successivi, nei casi di ulteriori interventi sullo stesso immobile. Per tutti gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, la legittimità dell’immobile è data dalle informazioni catastali probanti come: riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d'archivio o qualsiasi altro atto che ne attesti la provenienza.
• Al comma 1 f) dell’articolo 10: prevede che è possibile richiedere il permesso di costruire in deroga, anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ma che lo stesso deve essere deliberato del Consiglio Comunale che ne attesta l'interesse pubblico.
• Al comma 1 h) dell’articolo 10: si stabilisce che al fine  recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, ovvero gli interventi di rigenerazione
  urbana, di ristrutturazione, il relativo contributo di costruzione, viene ridotto del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I Comuni possono ridurre tale contributo di costruzione o hanno facoltà di renderlo completamente esente.
• Al comma 1 lett. i) dell’articolo 10: si stabilisce che per il silenzio assenso, lo sportello unico per l'edilizia è tenuto a rilasciare un attestato, anche per via telematica e su richiesta dell’interessato, che certifica il decorso dei termini del procedimento, e che si è in assenza di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego. Tale attestato, può essere utilizzato come dimostrazione di possesso di titolo edilizio.
• Al comma 1 lett. n) dell’articolo 10: si stabilisce che la  segnalazione certificata inizio attività, potrà essere utilizzata per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità e di cui il Ministero Infrastrutture e Trasporti ne delibererà le relative modalità e procedure di utilizzo.
• Al comma 1 lett. p) dell’articolo 10: si stabiliscono una serie di tolleranze costruttive. A tal fine, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non
  costituisce violazione edilizia, solo se è contenuto nel limite del 2% delle misurazioni in essere nel titolo abitativo.
• Il comma 2 dell’articolo 10:  stabilisce che solo per gli immobili non sottoposti ai vincoli del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, sono da ritenersi tolleranze esecutive, le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entita' a diversa collocazione, di impianti e opere interne, che seppur realizzate durante i lavori a seguito i titoli abilitativi edilizi, non solo non comportano violazione degli strumenti urbanistici, ma non modificano l’agibilità dell’immobile stesso.
• Il comma 3 dell’articolo 10: conferma che le tolleranze esecutive, possono essere dichiarate da un tecnico abilitato, che attesta lo stato legittimo degli immobili, mediante la modulistica prevista per le nuove istanze. La comunicazione avviene come segnalazione edilizia, con un’asseverazione a firma del tecnico, allegata agli atti che possono riguardare: il trasferimento di beni, o la costituzione degli stesso o il godimento di diritti reali.
• Il comma 4 dell’articolo 10: descrive che è possibile, su richiesta dell’interessato, prorogare di tre anni, i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Ottemperanza richiesta dal Dpr 6 giugno 2001, n. 380, è valido per i permessi a costruire, per le segnalazioni certificate di inizio attività che sono state rilasciate a tutto il 31 dicembre 2020. Questo a patto che non siano già iniziati i relativi lavori, e che non siano in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati successivamente al rilascio del titolo edilizio.  

17 settembre 2020