Approfondimento di Michele Deodati

Approfondimento di Michele Deodati                                                                                 

Intervento edilizio e diritti del terzo

Michele Deodati

Un Comune ha autorizzato un intervento edilizio consistente nella parziale demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente, con ampliamento volumetrico e modifica della destinazione d’uso da residenziale a commerciale. I proprietari confinanti hanno dunque impugnato il provvedimento che ha assentito tale iniziativa, lamentando che la realizzazione avrebbe comportato la costruzione di un muro cieco sovrastante il loro stabile, avente altezza massima di m 9,20 ed esteso lungo l’intero confine di proprietà. I privati confinanti hanno dedotto, in particolare, la violazione del principio del contraddittorio e dell’obbligo di comunicare l’avvio del procedimento.

Il Tar ha accolto il ricorso con riferimento alla violazione delle distanze dai confini. Per il giudice di primo grado, la facoltà di costruire in aderenza sul confine presupponeva la realizzazione di una parete che, dovendo corrispondere esattamente a quella dell’edificio preesistente, non poteva avere un’ampiezza maggiore di questa ed estendersi sulla restante parte del confine di proprietà. Non sussistendo tale circostanza, andava dunque applicata la regola generale del P.R.G. che prescrive il rispetto della distanza minima di m 5 dal confine.

L’appello al Consiglio di Stato

La società soccombente in primo grado ha presentato appello al Consiglio di Stato, che con la Sentenza n. 6581 del 28 ottobre 2020 lo ha accolto. L’appellante ha evidenziato che in realtà non esiste alcun nuovo edificio. L'intervento previsto non riguarderebbe dunque una nuova costruzione, ma la demolizione e ricostruzione, trattandosi al più, di ristrutturazione urbanistica. La costruzione in aderenza del confine sarebbe ammessa, ai sensi degli artt. 875 e 877 c.c., sia perché preesiste una parete o porzione di una parete in aderenza senza finestre, sia perché il progetto proposto è unitario. In sostanza, le regole applicabili al caso rendevano possibile costruire in aderenza del confine (e non del fabbricato o della costruzione come prevede l'art. 877 c.c.), in quanto preesiste una parete o porzione di parete in aderenza senza finestre.

Intervento edilizio e diritti del terzo: la partecipazione al procedimento

Secondo il Consiglio di Stato, che si è espresso con la Sentenza n. 6581/2020, non sussiste l’obbligo di comunicare l’attivazione del procedimento per il rilascio di un titolo edilizio ai proprietari confinanti i quali, pur essendo legittimati all’impugnazione, non rivestono la qualifica di controinteressati in senso sostanziale. Gli stessi potevano comunque partecipare al procedimento, avendo anche esercitato il diritto di accesso. Il vicino controinteressato non è un soggetto cui deve essere inviata la comunicazione di avvio del procedimento per un titolo edilizio, ai sensi dell'art. 7 della legge n. 241/190, pur se egli già si sia opposto in precedenti occasioni all'attività edilizia dell'altro soggetto confinante. Infatti, ove sia stata proposta una domanda di concessione edilizia, il vicino del richiedente o il soggetto legittimato possono intervenire nel procedimento ed impugnare il provvedimento che accoglie l'istanza, ma non hanno titolo a ricevere l'avviso di avvio del procedimento.

In sede di rilascio di concessione edilizia, il Comune non è quindi tenuto ad inviare l'avviso di avvio del relativo procedimento ai proprietari frontisti, atteso che gli interessi coinvolti sono di tale ampiezza e diversità da rendere difficilmente individuabili tutti i soggetti che abbiano un effettivo interesse contrario all'emanazione dell'atto; diversamente opinando si finirebbe soltanto per aggravare inutilmente il procedimento stesso.

Quando è proposta una domanda di concessione edilizia, di autorizzazione paesistica o di autorizzazione ai sensi della l. n. 1089 del 1939, il vicino del richiedente o il soggetto legittimato ai sensi dell'art. 18, comma 5, della legge n. 349/1986, possono intervenire nel corso del relativo procedimento e possono impugnare il provvedimento che accolga l'istanza, ma non hanno titolo a ricevere l'avviso dell'avvio del procedimento.

2 novembre 2020