Stato legittimo dell'immobile e verifica titoli pregressi

Nelle scorse settimane abbiamo analizzato brevemente le recenti linee guida del Ministero dei Trasporti riguardanti il c.d. Decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024, convertito con la legge n. 105/2024) pubblicate a fine gennaio e, quale premessa introduttiva, abbiamo affermato ciò che era ovvio a tutti gli operatori: “è bene evidenziare che non siamo dinanzi ad una fonte normativa vincolante: le linee guida, infatti, impostate come un mix fra spiegazioni e FAQ, espongono l’opinione del Ministero, allo scopo di fornire un’informazione generalizzata; rimane ovvio che la giurisprudenza, quando sarà chiamata a pronunciarsi su contenziosi concreti, potrebbe individuare interpretazioni diverse”.

Siamo stati facili profeti.

La recente sentenza 25 gennaio 2025, n. 227, TAR Lombardia, Milano, sez. IV, pubblicata proprio a ridosso delle nuove linee guida, sembra essere in contrasto con quanto affermato dalle linee guida in materia di modalità di verifica dello stato legittimo dell’immobile. 

Come indicato nella FAQ 1, secondo il MIT, vi sono tre modalità teoricamente possibili per dimostrare tale stato:

• una presuntiva: “i titoli pregressi si presumono legittimi qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi, sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare”;
• due effettive:

1. “laddove il titolo più recente sia stato rilasciato dall’amministrazione con formale provvedimento che – anche mediante ricorso a clausole-tipo – attesti esplicitamente che il medesimo è stato adottato previa verifica della legittimità dei titoli pregressi;
2. con riferimento ai titoli rilasciati con formale provvedimento ovvero formatisi implicitamente, per silenzio-assenso (come nel caso della SCIA, della SCIA alternativa al permesso di costruire), laddove sia stata fornita l’indicazione degli estremi del titolo originario e di quelli successivi relativi all’immobile o unità immobiliare, e, in considerazione della documentazione prodotta, non sia stata formulata alcuna contestazione dall’Amministrazione su e rispetto allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento”.

Ebbene, la sentenza in discorso non lascia spazio per la modalità presuntiva: infatti, dopo aver richiamato l’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001 (“lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”), i giudici milanesi hanno affermato che “la norma quindi subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità”. 

In altri termini, è sempre necessario che vi sia stata la verifica effettiva dei titoli pregressi da parte dell’ufficio tecnico comunale.

Siamo dinanzi, quindi, ad una tesi sicuramente stringente in contrapposizione con l’interpretazione “allargata” indicata dalle linee guida.

Considerato che le vicende concrete saranno oggetto di valutazione da parte della giurisprudenza, sembra opportuno che l’operato degli uffici, in materia di verifica dello stato legittimo, sia coerente con quanto affermato dai giudici anziché con le indicazioni contenute nelle linee guida, almeno fino a quando non si avrà un diverso orientamento giurisprudenziale.

--> Per approfondire alcuni aspetti: 

• scarica il materiale o visualizza la registrazione del webinar del Geometra Salvatore Di Bacco Decreto Salva Casa n.69/2024. "Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia ed urbanistica". Approfondimenti;
• scarica il materiale o visualizza la registrazione del webinar dell'Avv. Mario Petrulli L’attività edilizia libera;
• consulta l'approfondimento Il decreto salva-casa: osservazioni iniziali (parte prima) dell'Avv. Mario Petrulli;
• consulta l'approfondimento Il decreto salva-casa: osservazioni iniziali (parte seconda) dell'Avv. Mario Petrulli;
• consulta l'approfondimento Il decreto salva-casa: osservazioni iniziali (parte terza) dell'Avv. Mario Petrulli;
• consulta l'approfondimento Conversione del Decreto Salva Casa: le novità dell'Avv. Mario Petrulli;
• consulta l'approfondimento Le linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti sul decreto Salva Casa (dl n. 69/2024) PRIMA PARTE dell'Avv. Mario Petrulli;
• consulta l'approfondimento Le linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti sul decreto Salva Casa (dl n. 69/2024) SECONDA PARTE dell'Avv. Mario Petrulli.