Approfondimento di Mario Petrulli

Approfondimento di Mario Petrulli                                                                                                     

DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DI UN EDIFICIO: LE DIVERSE POSSIBILITÀ ATTUATIVE ED I DIFFERENTI TITOLI EDILIZI NECESSARI

Mario Petrulli

Come è noto, la demo-ricostruzione di un edificio è una classica ipotesi di ristrutturazione edilizia, espressamente prevista dall’art. 3 comma 1 lett. d) del Testo Unico Edilizia[1], secondo cui rientrano in detta categoria anche gli interventi “consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”. In tale ipotesi, conseguentemente, il titolo edilizio necessario è la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), secondo quanto previsto dall’art. 22 comma 1 lett. c) del citato Testo Unico.

Tuttavia, non è infrequente che il proprietario dell’immobile non si limiti a demolire e ricostruire con la medesima volumetria ma la aumento, ponendo in essere un intervento di più ampia portata: ebbene, in tal caso, non si è dinanzi ad una mera ipotesi di ristrutturazione edilizia ma ad una vera e propria nuova costruzione che, conseguentemente, richiede il permesso di costruire, ex art. 10 comma 1 lett. c)[2] del Testo Unico (o la SCIA alternativa al permesso di costruire, ex art. 23 comma 01 lett. a)[3]).

Su tale aspetto, la giurisprudenza del passato (allorquando la norma richiedeva non solo il rispetto della volumetria ma anche della sagoma e del sedime nel caso delle demo-ricostruzioni) aveva affermato che “Quando la demolizione e la successiva ricostruzione di un manufatto non danno luogo alla fedele riedificazione del precedente manufatto per sagoma, superficie e volume, non si è in presenza di ristrutturazione edilizia, bensì di nuova costruzione, per cui è necessario il rilascio di apposito titolo edilizio”[4]. La tesi deve ritenersi valida ancora oggi con riferimento al superstite riferimento della volumetria[5]; del resto la nozione stessa di ristrutturazione edilizia, quale intervento sul preesistente, non può fare a meno di una certa continuità con l’edificato pregresso[6] e l’aumento della volumetria deve ritenersi ostativo. Di conseguenza, un intervento di tale natura effettuato senza il preventivo rilascio del permesso di costruire sarà sanzionato con l’ordine di demolizione.

Può accadere, invece, che il proprietario ricostruisca con una volumetria inferiore: in tal caso, a nostro avviso, l’ipotesi ricade nella ristrutturazione edilizia e, conseguentemente, sarà sufficiente la SCIA, in applicazione del famoso brocardo latino plus semper in se continet quod est minus.

Ancora, può accadere che l’immobile oggetto della demo-ricostruzione sia situato nel centro storico e le NTA e lo strumento urbanistico vigente consentono esclusivamente opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo ma non anche la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione. Il dubbio, in tali casi, è il seguente: è legittimo che l’ufficio tecnico comunale neghi la richiesta ristrutturazione edilizia o è da disapplicare la norma locale che non la prevede?

La risposta è stata fornita dalla giurisprudenza, nella sent. 5 aprile 2019, n. 512, del TAR Puglia, Bari, sez. III[7], applicando il principio della gerarchia delle fonti normative: è stato, infatti, affermato che non è legittimo “negare il permesso di costruire richiesto per porre in essere un intervento di ristrutturazione edilizia consistente in demolizione e ricostruzione di un fabbricato posto in zona del territorio comunale qualificata alla stregua di contesto urbano di interesse storico, sulla sola base del riferimento ad una normativa tecnica di attuazione del PUG certamente cedevole rispetto alla legislazione statale primaria che disciplina la ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di un fabbricato pericolante”[8]. In sintesi, perciò, non è possibile il diniego dell’intervento in una tale ipotesi motivato sulla non previsione del medesimo dalle norme regolamentari comunali.

8 marzo 2020