Il nuovo glossario dell’edilizia libera: la manutenzione ordinaria (prima parte)

Approfondimento di Mario Petrulli                                                                                          IL NUOVO GLOSSARIO DELL’EDILIZIA LIBERA:

LA MANUTENZIONE ORDINARIA (prima parte)

Mario Petrulli

1. Premessa
   È di prossima pubblicazione sulla G.U. il glossario dell’edilizia libera, già approvato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministero per la semplificazione e la Pubblica Amministrazione, frutto di un’intesa in Conferenza Unificata del 22 febbraio 2018.
   Si tratta di un ulteriore passo per l’uniformità e la semplificazione degli interventi edilizi, di sicuro ausilio per i cittadini e per gli stessi operatori degli uffici tecnici comunali.
   Il glossario ha l’indubbio vantaggio di fornire un elenco delle opere che rientrano nell’ambito dell’attività edilizia libera, disciplinata principalmente (ma non esclusivamente) dall’art. 6 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001); al contempo, però, è bene ricordare che l’elenco non è, né può essere, definitivo ed esaustivo ma meramente esemplificativo. E che l’elenco non possa essere esaustivo è conseguenza naturale dell’attività edilizia libera che, ontologicamente, si confronta con lo sviluppo dei materiali e della scienza delle costruzioni ed il trasformarsi delle esigenze umane che, in molti casi, possono essere soddisfatte anche con soluzioni tecniche che non hanno quell’impatto sullo stato dei luoghi tale da dover richiedere il preventivo rilascio di un titolo abilitativo.
               Prima di procedere all’analisi del glossario è necessaria una premessa: l’attività edilizia libera è tale, ossia è esonerata dal rilascio di un titolo abilitativo, solo nella misura in cui rispetta:

• le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali: si pensi, ad esempio, al PRG;
• le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia: si pensi, ad esempio, al regolamento edilizio e alle NTA;
• le norme antisismiche, le nome di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico,
• le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
  Questo significa, banalmente, che un intervento che il glossario qualifica come attività edilizia libera non necessariamente lo diventa nella realtà se non è rispettoso di quanto previsto dalle normative prima indicate. 
  Un esempio può rendere tutto più chiaro.
  L’installazione di un’inferriata è inserita, dal glossario, nell’ambito della manutenzione ordinaria e, quindi, eseguibile senza necessità di un titolo edilizio; tuttavia, se il regolamento edilizio comunale prevede la necessità di presentare una segnalazione certificata o una comunicazione di inizio lavori asseverata per installare una inferriata, la relativa installazione non è più un’ipotesi di attività edilizia libera.
   
   

1. La manutenzione ordinaria
   L’analisi del glossario non può che partire dalla manutenzione ordinaria, ossia da quegli interventi che, ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. a) del Testo Unico Edilizia, riguardano “le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
   Vediamo di individuare il significato dei termini usati dal Legislatore:

• le finiture sono gli elementi accessori di una parte strutturale: si pensi, ad esempio, agli infissi, alle grondaie o alle tegole del tetto;
• la riparazione consiste nella sistemazione dei danni presenti, con mantenimento dell’elemento originario: si pensi, ad esempio, alla sistemazione di una fessura nella grondaia dell’edificio;
• il rinnovamento consiste nel riportare, attraverso un intervento tecnico, lo stato preesistente di un elemento: si pensi, ad esempio, alla ritinteggiatura di un edificio;
• la sostituzione consiste nel cambiare un elemento ormai usurato con un altro identico per funzione al precedente: si pensi, ad esempio, alla posa di due nuove ante ad una finestra, in luogo di quelle precedenti ormai fatiscenti.
  Il glossario individua 25 opere principali:
   

È evidente che, in alcuni casi, siamo oltre la semplice manutenzione: ci riferiamo, in particolare, ai casi in cui si ha installazione ex novo di un quid novi, come nel caso dei controsoffitti non strutturali, delle inferriate, degli impianti di illuminazione esterna, di protezione antincendio, di climatizzazione, di estrazione fumi, di antenna/parabole e altri sistemi di ricezione e trasmissione e dei punti di ricarica per veicoli elettrici. Come è possibile giustificare tali ipotesi? Ci vengono in mente due possibilità:

• utilizzare un’interpretazione estensiva dell’art. 3 comma 1 lett. a) nella parte in cui fa rientrare nell’ambito della manutenzione ordinaria anche gli interventi che servono ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti: si tratta di una soluzione ermeneutica comunque forzata e della cui correttezza è lecito avanzare dei dubbi;
• ritenere che gli interventi di installazione comunque siano di scarso impatto sulla realtà dei luoghi e, quindi, possono considerarsi nell’alveo della manutenzione ordinaria.
  26 febbraio 2018